Залив помещения: урегулирование споров и оптимизация убытков.

Разбираемся, как правильно действовать руководству управляющей организации, чтобы не стать жертвами предприимчивых собственников, желающих подзаработать на беде. Как не допустить образования излишних издержек, и при этом сохранить деловую репутацию?

Причины убытков и последствия.
Управляющие организации несут риски наступления неблагоприятных последствий в силу причинения вреда имуществу и отделке помещений собственников и нанимателей.
Причины бывают разные:
— с усердием сбивали сосульки и наледь со скатной кровли и повредили металлическую обшивку;
— не утеплили чердак и в зимнее время из-за разницы температур образуется конденсат;
— износились металлические лотки, стыки и сам трубопровод на ливнёвке;
— делали опрессовку и трубы отопления либо стыковочные фитинги не выдержали напор;
— повредилось насосное оборудование на верхнем техническом этаже;
— ветхие трубопроводы и соединения дали течь в стояках;
— засорился стояк канализации или засор произошёл в подвале;
— рассохлась изоляция межпанельных швов, и т.д.

Последствиями вышеперечисленного и подобных событий зачастую являются заливы помещений, не входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. В результате проявляются следы протечек и страдает отделка, а при масштабных авариях – имущество владельцев помещений, может проявиться плесень.

В некоторых случаях есть риски причинения вреда здоровью и даже жизни, например, связанные с горячей водой и центральным отоплением, коротким замыканием электропроводки при потопе и поражение электрическим током.

Типичная ситуация.
Представим, что факт наступления вредных последствий состоялся.

Дорогостоящая отделка в квартире, ковры, шторы и мягкая мебель испорчены. Возмущённые жители требуют компенсации, грозясь всеми инстанциями, в т.ч. судом, дополнительными требованиями о компенсации издержек на представителя, оценку ущерба и экспертизы, наложением штрафа в рамках Закона о защите прав потребителей.

Страдает репутация организации. Пострадавшие жители начинают обсуждения на различных форумах и в социальных сетях бездействие или неудовлетворительного качества работы управляющей организации.

Изучаем причины и ищем виновного.
Прежде всего, необходимо разобраться с причиной и оценить последствия. Необходимо провести обследование пострадавшего помещения и составить соответствующий акт. При обследовании помещения следует чётко установить причину образования протечки.

Не обязательно действия либо бездействие управляющей организации являются причиной, возможны случаи, когда собственники или владельцы соседних помещений вторгаются в систему отопления дома меняя радиаторы, не следят за состоянием разводки трубопровода в своей квартире.

В данном случае управляющая организация не является причинителем вреда, однако обязана принять участие в актировании произошедшего. По просьбе владельца помещения может составить смету на работы и материалы, необходимые для восстановления помещения. Далее вопрос регулируется путём переговоров между соседями, а при невозможности достижения согласия – в судебном порядке.

Если же вина управляющей организации очевидна, признаётся ей и не может быть оспорена, а вредные последствия наступили в результате ненадлежащего качества обслуживания общего имущества, то в соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причинённый имуществу, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объёме, то есть, управляющей организацией.

Аналогичным образом может выглядеть ситуация в доме, где произошла авария в инженерном оборудовании и трубопроводах либо произошла протечка кровли, после или во время проведения капитального ремонта. Ответственность в соответствии со ст. 755 ГК РФ в течение гарантийного срока (не более 5-ти лет в соответствии со ст. 756 ГК РФ) возлагается на недобросовестного подрядчика, проводившего работы.

Как решить вопрос мирно.
Самое важное условие для мирного урегулирования вопроса – диалог с собственником либо владельцем помещения с объективной оценкой ущерба.

Идеальный исход – это составление акта, подписанного управляющей организацией и собственником либо владельцем пострадавшего помещения с указанием реальных повреждений.

Составление управляющей организацией и согласование с собственником либо владельцем пострадавшего помещения корректной объективной сметы, включающей стоимость работ и материалов, необходимых для восстановления помещения.

Подписание Сторонами соглашения о возмещении вреда, и перечислении средств либо выполнении работ с закупкой материалов виновной стороной.

 

Почему так важно подписать соглашение?
Подписание соглашения между Сторонами – юридически значимое действие, необходимое, для фиксирования условий по компенсации вреда, причём важное как для потерпевшей стороны для получения гарантий о возмещении ущерба, так и для самой управляющей организации по двум причинам:

— Во-первых, защита от претензий и судебных разбирательств с потерпевшей стороной в силу наличия пункта о прекращении требований к управляющей организации по возмещению ущерба после выплаты оговоренной суммы либо проведения работ с использованием согласованных материалов.

— Во-вторых, обоснование соответствующих выплат, как расходов.

Если решить мирно не удалось.
Однако договориться мирно удаётся не всегда, в т.ч. в силу разногласий по объёмам, качеству материалов и общей сумме требований.

При наличии разногласий по объёмам, составу работ и материалов, необходимых для восстановления отделки, споров по поводу стоимости утраченного или повреждённого имущества в помещении, целесообразно идти на диалог с собственником или владельцем помещения, собственником имущества и привлекать независимых экспертов-оценщиков.

Стоимость услуг по оценке или экспертизе стоимости ущерба во внесудебном порядке составляет в среднем от 3 000 до 7 000 рублей. К данной мере управляющей организации следует прибегать при уверенности в корректности собственного расчёта убытков, а также для исключения сговора потерпевшей стороны с экспертом-оценщиком.

В тоже время оценка может быть проведена по инициативе собственника либо владельца помещения, собственника повреждённого имущества, но при этом есть риски завышения суммы реального причинённого ущерба.

При наличии существенной разницы в оценке для разрешения ситуации потерпевшая сторона направляет в адрес управляющей организации мотивированную претензию с обоснованием размера ущерба и требований по восстановлению либо компенсации стоимости такового.

На данном этапе диалог необходим, т.к. претензия – это сигнал для управляющей организации о намерении потерпевшей стороны восстановить своё нарушенное право, в т.ч. в судебном порядке.

Собственник обратился в суд.
Сумма в оценке собственника завышена, управляющая организация с требованиями не согласна, претензия получена и собственник обратился с иском в суд.

Что делать? Заявлять ходатайства о назначении судебной экспертизы и объективно оценивать размер ущерба. Стоимость услуг по оценке или экспертизы, назначенной судом, составит от 5 000 до 12 000 рублей.

Установленный размер ущерба в идеальной ситуации имеет смысл возместить добровольно до принятия судом решения с обязательным предоставлением в материалы дела платёжных документов.

Данный шаг положительно повлияет на отношение суда к виновной стороне при вынесении решения либо позволит и вовсе заключить мировое соглашение в судебном порядке.

Какие могут быть дополнительные издержки.
При обращении в суд собственники или владельцы пострадавших помещений зачастую привлекают представителей, в связи с чем истец предъявляет дополнительные требования к управляющей организации.

Кроме того, данные отношения регулируются Законом РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», ч.6, ст.13. При удовлетворении требований потребителя, суд взыскивает с исполнителя услуги за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Данное требование может быть заявлено истцом самостоятельно, тем самым увеличивая расходы управляющей организации при урегулировании спора о возмещении вреда помимо выплат сумм, реально идущих на компенсацию причинённого ущерба.

Как уменьшить убытки и издержки?
Для оптимизации издержек есть следующие рекомендации:
— не уклоняться от диалога с потерпевшей стороной на всех этапах взаимоотношений;
— при наличии разногласий по объёмам ущерба, стоимости материалов и работ по его восстановлению производить оценку с привлечением независимых специализированных организаций;
— при досудебном урегулировании спора обязательно оформить соглашение о возмещении вреда с указанием сумм, подлежащих возмещению, порядке и сроках выплат, либо сроках проведения работ с закупкой материалов. Подтвердить в соглашении отказ потерпевшей стороны от претензий по возмещению таковых при исполнении виновной стороной условий соответствующего соглашения;
— для избегания штрафов в рамках Закона о защите прав потребителей виновной стороне необходимо до вынесения решения судом произвести выплаты неоспоримой суммы для компенсации ущерба;
— при управления устаревшим жилым фондом с изношенными коммуникациями, а также многоквартирными домами со строительными, конструктивными и проектными дефектами целесообразно рассмотреть возможность заключения договоров страхования гражданской ответственности управляющей организации. Например, полис на один год со страховой выплатой до 500 000 р., распространяемый на 50 многоквартирных домов, стоит чуть более 2 300 000 руб. Понимая, что ущерб от залива квартиры может быть примерно 100 000 – 200 000 руб., а каждый месяц при управлении 50 и более многоквартирными домами, к сожалению, два – три залива в месяц вполне вероятны, экономия от наличия подобного полиса составит примерно 1 000 000 – 1 600 000 руб. в год. Наличие договора страхования позволит оперативно оценить ущерб третьим лицом и сэкономить на услугах оценке.

Автор материала: Александр Ушаков , юрист МКА «Арбат».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: