Экономим правильно: что учесть девелоперу до ввода в эксплуатацию ЖК, чтобы не потерять миллионы и миллиарды рублей
В 2022 году рынок новостроек столкнулся с новыми вызовами – потребительские цены уперлись в потолок, и даже дешевая ипотека больше не является панацеей для удержания спроса. Поэтому девелоперам важно правильно работать с себестоимостью на всех этапах, чтобы предлагать квартиры по цене, которую «потянет» покупатель, без ущерба маржинальности проекта. Вместе с юристами из Московской коллегии адвокатов «Арбат» наши коллеги из редакции Индикаторы рынка недвижимости разобрались, как без финансовых потерь организовать ввод в эксплуатацию и передачу дома УК.
Почему это важно
Во время «ковидного кризиса» 2020 года государство решило поддержать строительную отрасль программой субсидирования ипотеки на новостройки. Дешевая ипотека под 6,5%, а затем под 7% годовых привела к ажиотажному спросу и росту цен: за два года они выросли примерно в полтора раза. Этот «трюк» застройщики решили повторить в 2022 году, самостоятельно субсидируя ставку – либо за счет собственных расходов, либо закладывая это в цену жилья для покупателей, пользующихся такими программами.
В результате к лету ставки по ипотечным программам от застройщиков стали ниже 1%, во многих новостройках они составляют 0,01%, то есть фактически людям предлагается беспроцентная рассрочка. Но даже такие ставки, еще пару лет назад казавшиеся фантастическими, больше не ведут к росту спроса и цен.
При этом давление на затратную часть для застройщиков оказывает рост себестоимости строительства и усложнившаяся из-за санкций логистика, расходы на ставки по проектному финансированию.
Что делать
Чтобы сохранить маржинальность проектов, девелоперы вынуждены искать способы сократить издержки. Экономить на качестве строительства и наполнении проектов – плохой вариант, так как в средне- и долгосрочной перспективе лишь снизит спрос на новостройки. Сэкономить без ущерба для репутации поможет грамотная организация процессов на всех этапах.
Важный этап, на котором избавиться от переплат позволяет именно продуманность и внимание к деталям, – перед вводом в эксплуатацию. В это время происходит много документационной работы, ошибки в которой могут привести к убыткам. По оценкам руководителя практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат» Сергея Сергеева, ошибки на этом этапе могут обойтись застройщикам в миллионы, а иногда и миллиарды рублей.
На нужды стройки: как работать с РСО до ввода в эксплуатацию
Новостройки подключают к коммунальным сетям еще до ввода в эксплуатацию – жилому комплексу дадут разрешение на ввод только при этом условии. Обычно это происходит на последнем этапе строительства, а с учетом завершающих работ, оформления документов и разрешений от момента подключения к сетям до фактического ввода в эксплуатацию может пройти полгода и даже больше. Все это время застройщик должен напрямую работать с поставщиками коммунальных услуг и платить им.
До ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ. Важно вовремя – незамедлительно после начала поставки ресурса на постоянной основе – заключить договоры с поставщиками ресурсов. Иначе ресурсоснабжающие организации могут наложить серьезные штрафы.
Кейс: как «на ровном месте» застройщик потерял 1,5 млрд рублей
Сергей Сергеев из МКА «Арбат» говорит, что на строительном рынке были случаи, когда с застройщика пытались взыскать более 30 млн рублей за бездоговорное потребление – и это не предел возможных финансовых потерь.