Практика юристов по ЖКХ: должна ли управляющая компания отвечать за чужое имущество?

 

Юристы по ЖКХ МКА «Арбат» успешно разрешили спор между управляющей компанией, сбытовой и сетевой организациями.

Суть спора — определение границ балансовой принадлежности, а также  разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения.

 

Управляющая организация приняла на себя обязательства по управлению новым многоквартирным домом. Чтобы включить в договор адрес дома, ей  предстояло подписать ряд документов: допсоглашение с энергосбытовой организацией и акт о разграничении балансовой принадлежности с сетевой организацией.

С этого момента между организациями возник конфликт.

Согласно  первоначально составленному акту сетевая организация приняла на свой баланс только трансформаторную подстанцию, в то время как в зону ответственности управляющей организации были неправомерно включены кабельные сети, проходящие между трансформаторной подстанцией и внешней границей стены многоквартирного дома.

Управляющая компания сообщила сетевой организации, что от подписания соглашения отказывается и потребовала изменить границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, поскольку спорные кабельные сети никогда не были включены в состав общедомового имущества и как следствие, за них отвечать она могла.

В ответ сбытовая организация отказалась изменить текст документа, отметив, что фактически кабельные линии на балансе и в эксплуатации у нее не числятся.

В ситуации взаимного отрицания юристы МКА «Арбат» все-таки нашли выход и уже вне рамок суда смогли добиться заключения дополнительного соглашения со сбытовой организацией на условиях, необходимых доверителю и соответствующих нормам законодательства.

Юристы МКА «Арбат» направили письменное обращение в Управу района с требованием установить владельца спорных электросетей, а в случае его отсутствия — признать данные сети бесхозяйными. Управа смогла помочь и истинный владелец электросетей был установлен. С ним в дальнейшем и был заключен новый акт о технологическом присоединении и определены новые границы ответственности сторон, согласно которым граница ответственности управляющей организации была определена согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 — по внешней стене многоквартирного дома.

 

Правовое обоснование данной позиции:

 

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (пункт 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, — по границе балансовой принадлежности.

Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит.

Данная правовая позиция отражена в Определении ВС РФ от 21.12.2015 N 305-ЭС15-11564.

Исходя из вышеназванных норм, спорные электрические сети находятся за пределами многоквартирного дома и согласно пункту 8 Правил № 491 являются наружными сетями и на балансе управляющей организации не числятся, и как следствие, не могут быть определены в зону ее ответственности.

Законодательство не обязывает потребителя оплачивать объем электрической энергии, потерянный в сетях, не принадлежащих этому потребителю, а статус исполнителя коммунальных услуг, объем обязательств которого предопределен совокупным объемом обязательств жильцов многоквартирного дома, не позволяет управляющей организации без соответствующего решения собственников жилых помещений этого дома принимать на себя обязательства перед ресурсоснабжающей организацией в объеме большем, чем это определено законодательством об электроэнергетике и жилищным законодательством.

В своем отказе сетевая организация не представила доказательств и доводов о волеизъявлении собственников спорного многоквартирного дома о принятии кабельных сетей в состав общедомового имущества.

 Поскольку спорные кабельные сети не являются общедомовым имуществом, управляющая компания не в праве распоряжаться чужим имуществом, а также возлагать на себя обязательства перед ресурсоснабжающей организацией в большем объеме, чем это определено законодательством об электроэнергетике и жилищным законодательством, поскольку это нарушает права собственников и жителей МКД, осуществляющих оплату за коммунальные ресурсы.

 БП: А40-177709/2021