О чем следует помнить собственникам в многоквартирном доме? Советы юриста по ЖКХ

 

Собственникам жилья в многоквартирном доме нужно помнить – соблюдение Жилищного кодекса поможет впоследствии добиться нужного решения суда — напоминает Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования МКА «Арбат».

В качестве примера можно привести историю предпринимателя, который приобрел квартиру на первом этаже многоквартирного дома. Перевод помещения в нежилое предполагал открытие бизнеса.

Предприниматель провел ОСС, более чем 2/3 собственников проголосовали ЗА. В том числе разрешили ему обустроить входную группу с использованием прилегающего земельного участка под домом.

При этом на момент проведения собрания, норма об обязательном согласии собственников прилегающих квартир еще не была введена.

Получив соответствующее одобрение, предприниматель произвел все необходимые работы и оформил соответствующие документы.

Но, не тут-то было…

Внезапно появились собственники, которые были против. И начались суды.

Первая инстанция частично вынесла решение в их пользу. Признала ОСС недействительным, но отказала в необходимости демонтажа обустроенной входной группы.

В свою очередь апелляция в принципе отменила решение об удовлетворении и отказала в иске полностью по всем пунктам. Кассация оставила все в силе.

Дело дошло до ВС РФ, который не согласился с выводами нижестоящих инстанций.

Как указал ВС РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений.

Таким образом следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в случае, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, либо передачи при этом части общего земельного участка.

Такая же правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года.

Учитывая, что спорная квартира переведена в нежилое помещение при условии проведения его перепланировки и переустройства, что привело к уменьшению размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме являлось обязательным для принятия данного решения.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2022 № 18-КГ21-162-К4)