Особенности взыскания расходов на содержание общего имущества

В нашей практике мы сталкиваемся с вопросами о том, возможно ли взыскание расходов на содержание общего имущества при незарегистрированном праве собственности, отсутствии договора управления и членства в ТСЖ?

Управляющая компания в лице товарищества собственников жилья обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Суды двух инстанций отказали во взыскании расходов за период с 2012 по 2017 гг. ввиду внесения записи о праве собственности ответчика в ЕГРН лишь в середине 2017 г. и недоказанности оказания истцом заявленных услуг.

Однако Верховный Суд пришёл к выводу, что право собственности на спорное помещение возникло у ответчика ещё в 1992 г. на основании решения арбитражного суда по владельческому иску, а государственная регистрация в ЕГРН в 2017 г. носила лишь правоподтверждающий характер.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня начала ведения ЕГРП 30.01.1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии сведений о них в Росреестре, которые вносятся по желанию собственников и требуются только при переходе вещных прав, их ограничении и обременении.

Обязанность собственника помещения по несению расходов в виде платы за содержание, текущий и капитальный ремонт, а также коммунальные ресурсы возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией или членства в ТСЖ.

Следовательно, выводы судов о необходимости наличия договора управления противоречат нормам Гражданского и Жилищного кодексов, поэтому не могут быть положены в основу судебного акта.

Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2019 г. № 308-ЭС18-14220, А63-935/2018).