Управление коттеджным посёлком: партнёрство или товарищество?

С середины 2000-х вблизи почти всех крупных городов страны появились аккуратные, застроенные, оформленные в едином «клубном» стиле, закрытые от посторонних глаз, уютные улочки с комфортабельным индивидуальным жилым фондом с локальной современной коммунальной инфраструктурой. На этапе реализации домов, как правило, застройщик либо организованное им лицо осуществлял управление инфраструктурой коттеджного посёлка, оказывал коммунальные и эксплуатационные услуги домовладельцам. Однако, реализовав большую часть домов, застройщик либо отказывался от управления и эксплуатации инфраструктуры, либо создавал «драконовские» условия для домовладельцев. Вследствие чего практически во всех коттеджных посёлках домовладельцы были вынуждены объединиться и создать структуру, целью деятельности которой является обеспечение комфортного и безопасного проживания, сохранности имущества, управление, эксплуатация и ремонт инфраструктуры, оказание домовладельцам коммунальных и иных бытовых услуг.

Практически все подобные структуры создаются в форме некоммерческих организаций, однако выбор организационно-правовой формы бывает сделан правильно далеко не всегда, в связи с чем имеют место нерациональная налоговая нагрузка, сложности с принятием и реализацией решений органов управления, которые в последствии приводят к конфликтам между домовладельцами, неплатежами, отсутствием средств на ремонт и эксплуатацию объектов инфраструктуры и оплаты поставленных коммунальных услуг.

Законодательство предусматривает различные организационно-правовые формы, среди которые наиболее часто встречаются: некоммерческое партнёрство, товарищество собственников жилья и товарищество собственников недвижимости. В двух словах о каждом.

В ст. 8 Федерального закона от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» дано определение некоммерческого партнёрства, как основанной на членстве некоммерческой организации, созданной гражданами и (либо) организациями для содействия её членам в решении общих задач и достижения общих целей, связанных с общественно полезными услугами.

Законодательно форма имеет место быть, однако такая форма предполагалась для различных ассоциаций, союзов, в т.ч. государственных и муниципальных, и иных саморегулируемых организаций, и в меньшей степени таковая форма адаптирована под бытовые потребности населения в силу отсутствия регулирования нормами жилищного права. Кроме того, согласно ст. 246, НК РФ все НКО, признаются плательщиками налога на прибыль.

На основании ст. 249 НК РФ средства, поступающие от членов некоммерческого партнёрства в качестве оплаты стоимости услуг по эксплуатации и обслуживанию коттеджного посёлка, являются выручкой от реализации и подлежат учёту в целях налогообложения в общеустановленном порядке. В своём письме Минфин РФ от 31.12.2010 г. № 03-03-06/4/126 дал разъяснения по налогообложению выручки в некоммерческих партнёрствах.

Существенная проблема некоммерческого партнёрства – право члена при выходе из партнёрства получить часть имущества либо истребовать компенсацию его стоимости. Иным образом, в случае выхода домовладельца – члена некоммерческого партнёрства таковой будет иметь право на компенсацию части приобретённого партнёрством трактора для уборки улицы, пары мачт освещения, части насоса на водозаборном узле или канализационной станции.

Что может быть в случае, если часть домов не продана, и собственником таковых является застройщики? Из особенностей некоммерческого партнёрства можно отметить систему распределения голосов, а именно, определить минимальные критерии для одного голоса, к примеру, площадь участка не менее 600 кв. м. даёт право члену на один голос, а каждые 600 кв. м. считаются равными одному голосу, т.е. собственник 1 820 кв. м. будет иметь 3 голоса.

Ст. 291 ГК РФ для собственников нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, предусмотрено право создавать некоммерческую организацию в форме товарищества собственников жилья (Далее – «ТСЖ»).

В сентябре 2014-ого года в ГК РФ появилась новая организационно-правовая форма, обобщающая в т.ч. ТСЖ, но с рядом дополнительных более широких возможностей. Правовое положение как членов ТСЖ, так и членов ТСН, в отличие от Членов некоммерческих партнёрств, регулируется нормами жилищного права. Иным образом ТСЖ и ТСН наиболее сопоставимы с вопросами управления недвижимостью, коммунальными услугами и т.д. Данная позиция подтверждена в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 г. № 10407-АЧ/04. Принципиальное различие ТСН от ТСЖ – возможность участия собственников нежилых помещений и юридических лиц. Принципиальное отличие ТСЖ и ТСН от некоммерческих партнёрств и жилищно-строительных кооперативов заключается в принятии и исключении членов, для чего, согласно ст. 143 ЖК РФ, достаточно волеизъявления такового без проведения общего собрания с принятием решения о включении нового члена или его исключении из рядов. ТСЖ и ТСН имеют ряд преимуществ по части налогообложения в рамках ст. 251 НК РФ.

В своих письмах Минфин дал этому подтверждение и разъяснения о порядке учёта: от 04.08.2017 г. № 03-03-06/3/50062, от 28.07.2017 N 03-03-07/48254, от 11.12.2017 г. № 03-03-07/82225, Письмо ФНС России от 14.08.2017 г. № СА-19-3/211@. В тоже время в ТСЖ и ТСН существует принципиальная проблема – расчёт голосов, который осуществляется исходя из площади помещений, принадлежащий каждому собственнику. И если в многоквартирном доме площадь понятна, проверяема по данным Единого государственного реестра недвижимости и не будет существенно изменяться, то площадь строений на участках требует проверки перед каждым голосованием, т.к. собственники могут что-то построить либо снести, зарегистрировать строение или снять его с учёта.

«Дачная реформа» предполагает урегулировать данный вопрос путём выравнивания всех членов с наделением одним голосом независимо от площади, однако данная идея распространиться только на садовые некоммерческие товарищества и не сможет примениться в ТСЖ или ТСН без внесения соответствующих изменений в ЖК РФ. Методика определения голосов с учётом площадей земельных участков позволила бы решить эти проблемы, однако законодательно такая методика не предусмотрена.

Для обеспечения нормальной деятельности ТСЖ и ТСН требуется проведение не менее двух общих собраний членов в год: для утверждения сметы, отчёта об исполнении. Не реже раза в два года должны быть избраны правление, председатель и ревизионная комиссия.

Исходя из вышеизложенного, ТСЖ и ТСН имеют ряд преимуществ перед некоммерческими партнёрствами для целей управления коттеджным посёлкам