Как отменить смену управляющей компании?

Практика показывает, что конкурентная среда может привести к конфликту интересов, например, управляющих организаций, и борьбе между ними за право управления многоквартирными домами (МКД).

По смыслу закона любые решения в отношении общего имущества МКД, в том числе выбор способа управления, выбор управляющей организации, определение условий и заключение договора управления, принимаются общим собранием собственников (ОСС).

Без принятия решения собственниками смена существующей управляющей организации может произойти только в исключительных случаях, связанных с отзывом лицензии, банкротством и ликвидацией организации.

Что же делать, если ОСС состоялось, и было принято решение сменить УК?
Ситуация критичная, но не безнадёжная, и объект управления можно сохранить или вернуть, реализовав определённую программу мероприятий. Будьте готовы идти в суд.

Согласно ст. 181.4. ГК РФ, п. 6 ст. 46 ЖК РФ общее собрание может быть обжаловано при наличии нарушений жилищного законодательства, в том числе порядка созыва и проведения собрания, порядка оформления протокола, либо в соответствии со ст. 181.5. ГК РФ его решения могут быть признаны ничтожными в случае отсутствия кворума, несоответствия повестке дня в решении повестке дня уведомления.

Обратиться в суд может только собственник, который не принимал участия либо голосовал против принятия соответствующих решений. Срок для обжалования решения ОСС – шесть месяцев.

Внесение изменений в реестр производится в соответствии с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утверждённым Приказом Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр.

В соответствии с п.4 вышеназванного Порядка в течение 10 рабочих дней с даты поступления заявления и материалов общего собрания собственников, ГЖИ проводит проверку документов. По результатам проверки есть вероятность приостановления либо отказе во внесении изменений в реестр лицензий.

С 10.04.2018 наличие судебных разбирательств, как основание для приостановления или отказа во внесении изменений в реестр лицензий, утратило силу. (Приказ Минстроя России от 02.03.2018 г. № 134/пр на основании Решения Верховного Суда РФ от 29.09.2017 г. № АКПИ17-704 и Апелляционного определения Верховного Суда РФ от 21.12.2017 г. № АПЛ17-467 по данному делу).

Первое с чего необходимо начать «операцию» по возвращению объекта управления – это поиск союзника в лице собственника недвижимости, который готов выступить в качестве истца по вопросам обжалования или признания решений общего собрания собственников ничтожным.

Второе. Важно иметь поддержку нейтральной группы собственников, так как исковое заявление собственника небольшой квартиры против решения всех остальных собственников обречено на отказ.

Если открытого негативного мнения к существующей управляющей организации нет, то в период досудебной подготовки, есть шансы привлечь сторонников из числа нейтрально настроенных собственников, желающих присоединиться (в рамках ст. 40 ГПК РФ) к исковым требованиям по обжалованию решения общего собрания собственников.

Третий, самый ответственный этап мероприятий по защите объекта управления – подготовка и подача искового заявления.

При разработке стратегии защиты необходимо провести детальный анализ всех имеющихся документов. Проверить соответствие Протокола требованиям, установленным Минстроем в рамках Приказа от 25.12.2015 г. № 937/пр.

Особое внимание стоит уделить подписантам обжалуемого протокола – ведь именно они: председатель, секретарь, члены счётной комиссии и инициаторы общего собрания собственников будут выступать ответчиками по таковому иску.

Важно проверить соответствие повестки дня в уведомлении повестке дня в решениях и протоколе общего собрания собственников.

Значительным может быть факт несвоевременного или ненадлежащего уведомления. Например, если ранее решением собственников способ уведомления «на стенде в подъезде» не был принят, то такое уведомление не считается надлежащим, а уведомление заказными письмами по адресам регистрации собственников с привлечением оператора почтовой связи будет бесспорным.

Самый главный аспект – это кворум, так как общее собрание собственников полномочно принимать какие-либо решения только при участии более 50% собственников площадей в многоквартирном доме.

Ряд вопросов, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требует принятия решений не простым большинством голосующих, а 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Несоблюдение вышеперечисленных норм в рамках ст. 181.4 ГК РФ будет являться основанием для отмены решения общего собрания собственников.

К данным мероприятиям нужно подходить очень ответственно. Каждый шаг требует продуманных действий. Необходимо наличие квалифицированной правовой поддержки в процессе анализа документов собрания и подготовке уведомления об обжаловании собрания, при подготовке искового заявления и иных документов.

При грамотной работе юристов у управляющей компании всегда есть шансы вернуть МКД в управление.